欧盟投资移民政策收窄,希腊「黄金签证」涨价,房地产买气飙升

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不只是眼前的项目,开发商谈起新政,大家都眉头深锁,想着:不知在新政落地前,如何定位新开发的房产?客群是谁?价位要怎么订?打算收购的地还进行吗?这些谁也看不清答案的问题。

9 月10 日,希腊总理米佐塔基斯(Kyriakos Mitsotakis)在一年一度的塞萨洛尼基国际博览会(TIF-Thessaloniki International Fair)上公布的21 项民生措施中,出其不意地提到「黄金签证的购房门槛,要从25 万欧元提高到50 万欧元」,为希腊房地产投资业者投下一枚震撼弹。

黄金签证涨一倍!业内集体焦虑

从2013 年开始的希腊投资居留计划也被称为希腊的黄金签证」(Golden Visa Program )。根据希腊法律,非欧盟公民如果在希腊购买价值超过25万欧元的房产,投资者及其三代家人便可获得5年可续的居留许可。由于性价比高,是欧盟2022年迄今为止最受欢迎的居留签证,其中,中国人更高居黄金签证人数的首位,这个消息无疑对中国人影响最大。

紧接着9 月16 日,劳动和社会事务部在一场非官方机构的访谈中,给了新政将于2023 年1 月1 日起执行的说法后,在微信的中国房仲及专注中国市场的开发商更是沸腾了起来,到处都是「赶上末班车」、「官宣定了」、「移民最后倒计时」等贴文标题。

与几位希腊当地的律师交流,他们异口同声地说,从10 日消息发布后,微信的讯息提示声整天响不停,案件量暴增,每天只能睡2-3 个小时不说;在大陆各地心急如焚的客户,不分昼夜地要求视频直播看房,急着要将款汇进来。据说要在北京、上海及广州的希腊大使馆预约办理各项事宜,最早只能排到明年初。许多中介一听来电者还没去希腊在中国大使馆签POA (power of attorney)授权律师代理办理买房及黄金签证,就会直接谢谢再联络了。

手上有办好POA 的买家(就是相当于希腊政府已经认证你的律师授权,可以远距买房、办黄金签证手续,直到临时卡下来再飞希腊盖指纹),心里也很慌。因为还在追求清零的氛围里,中国人拿有效期的护照或申请申根签出国本来就不容易。现在传出了个2022 年底签证就要涨一倍的消息,买家只能在线上看一看,短时间就得决定了。希腊这里跟国内一样,通常在预售阶段房子就卖完了,买家只能选预售屋或二手屋,要买到快建好或刚建好的项目并不容易。

大部分的海外买家当然想买眼见为实的二手房,但许多二手房需要的买卖文件不全,得跑流程另外申请,要是遇到屋主有其他欠税等情况,过户时间就会拉更长。从缴交订金、表达购买意向到正式过户,作业时间变数其实还是很多。

订单爆满的中介们喜忧参半 – 喜的当然是订单多到24 小时工作消化不完;忧的是除了被买家各式各样保证可以拿到永居的要求烦得半死,被强迫在合约上多加一条「若没有在新制前帮买家拿到签证,就要保证全额退费」的纸上保证外,还得烦恼黄金签证涨价之后何去何从的生存问题。

突如其来的涨价,就为明年国会大选?

值得注意的是,当9月10 日黄金签证将涨价的消息在微信炸锅时,我在希腊主流媒体看到的新闻却多著重于总理发布的21 项财政内,关于缓解学生、老人及年轻人的生活压力,改善就业问题及刺激企业发展等细节,唯一以报导黄金签证为主的英文消息居然来自俄罗斯英文媒体。

几天后,希腊媒体才终于开始出现黄金签证涨价的相关报导,不少媒体透露一些可能的政策细节,包括:50万欧元可能只能买一套房,而不是像现在25 万欧元可以买好几套;不追溯既往,有一定的过渡期;可能比照葡萄牙,按照不同区规定不同的价格等。

整体黄金政策涨价的政策逻辑,反映着希腊政府把一般受薪阶级买房难,归咎于房产投资移民,只要投资金额涨一倍且规定只能买一套,就可以把便宜的房子留给希腊本地人买。这和许多政府将物价及能源上涨的压力归于外国人,以转移国内的政治压力如出一辙。尤其希腊明年中将迎来国会大选,本来民调领先的希腊米佐塔基斯政府受到物价飞涨的民怨牵连不说,还因此前爆发窃听在野党领袖的丑闻,被在野党死缠烂打;更别提前政府通过的新选举规定也对组阁形成一定的阻力,以期选民的再次支持。

希腊投资移民门槛,真能如期涨价?

联系了几位熟悉希腊立法程序的律师,大家的意见都是新政策要在11日实施的机率极低。目前媒体曝光都是政府的意向,统筹各部会意见的草案八字还没一撇,遑论要经过国会辩论及表决立法程序。尤其主管黄金签证的发展部及移民部迄今还没发声,政府内部的意见应还未整合。

同时间,各大开发商、中资协会及各利益团体现皆动员起来,排队要与相关部门甚至总理见面讨论法案,希望拖延立法或改变实施细节。新的投资移民政策要在明年1月1 日生效,希腊政府得拿出闪电般的立法速度。

欧盟投资移民门槛将逐步提高

不过且不说法案是否、何时,以及究竟会以何种形式实施,就目前欧盟各国收紧的移民政策看得出来,越来越严是一致的趋势。一来,当然是开放投资移民是国家筹措财源的权宜之计,如今希腊经济从谷底翻转,投资移民带来的效益与社会风险日益浮出抬面;二来,俄乌战争基本上改变了欧盟的移民政策,欧盟议会要求各国皆需重新检视移民政策。例如热门的葡萄牙就在2022 年规定投资者只能在里斯本、波尔图或沿海以外的地方选择购买住房,在里斯本、波尔图和沿海地区只能购买商业地产,房产门槛也升为35 万(需旧房翻新)或50 万;希腊的25 万门槛相形之下的确便宜太多。

针对目前来咨询的客户,我们只敢给个主流的意见,就是年底前过完户或起码已交件过户最为保险,不然万一希腊政府若真的朝野出现罕见的共识,积极推动法案完成,耽误了客户的签证,我们责任可就大了……