中国富人投资海外房地产的七项指导原则

           

    在大流行的世界中,大多数商务活动和旅行在很大程度上受到限制,冠状病毒造成的停机使我们中的许多人得以探究几个问题,尤其是那些与大流行如何影响我们自己的生活角落有关的问题。经济。

    我利用这段额外的时间在新加坡度过的所有这段空闲时间里采访了房地产开发领域的一些中国资深人士,并了解了他们在海外房地产投资方面的理念。我已经将他们的答案提炼成七个指导原则。

    中国海外投资者在不同程度上遵守这些原则,聪明的投资者则遵守所有这些原则。如果您想了解如何更好地定位,服务和出售给此类投资者,则需要了解推动他们发展的因素。

    1、与长期租赁相比,永久业权总是更好的选择对于

    房地产,对于任何其他资产类别,投资回报自然取决于时机。很少有投资者(实际上没有一个人)确切地知道进入和退出投资的正确时间,所蒙受的损失需要时间来弥补。由于性能几乎总是在价值在很长的运行增加,这是很正常的,提供有你能等待多久退出市场没有限制。财产使用权(在一定的固定期限内(通常在中国为40-70年,取决于您是商业还是住宅)获得拥有权的财产所产生的收入的权利)就是这样的限制。

    永久业权的财产在中国不存在。政府正式拥有所有财产,而投资者则拥有在一定年限内享受该资产成果的权利。该租约届满时,政府可酌情决定给予延期。

    一般而言,富裕人士个人投资者的投资期限比散户或机构投资者更长。因此,他们花费大量时间考虑房地产投资的长期前景。基于使用权的房地产市场很难长期考虑。

    这解释了为什么中国投资者(和开发商)在国内市场的行为具有短期投机的特征。这也解释了为什么您在华尔街(而不是在上海)建造的花岗岩建筑物可以持续使用几个世纪。

    中国人常见的房地产投资模式如下:首先,他们顺着中国不断上升的经济浪潮积累财富,然后在国内投资房地产。许多中国人仅仅通过购买越来越多的房产来致富,因为这些房屋的价值不断升值。然后,一旦他们建立了值得保留的资本基础,便将财富转移到伦敦,温哥华和奥克兰等地,永久业权为本金提供了长期保护。

    简而言之,任何不提供永久业权财产的海外市场通常都不会受到中国富裕人士的考虑(尽管它可能仍会吸引短期的,尚未富裕的中国投资者的注意)。

    2、优先考虑允许显着杠杆作用的房地产投资

    首先,这是因为抵押房地产通过将其转移到银行来帮助降低投资者的风险。银行将要求对该财产的价值进行独立评估,并在此基础上发行抵押,允许投资者拥有资产的100%,而仅承担例如风险的20%,再加上抵押支付的利息。

    其次,杠杆有助于减轻外汇管制的限制。中国的资本管制以及投资者自己的外汇储备,限制了投资者可获得的外国房地产选择的范围。除非他们已经在海外拥有大量财富或拥有国际来源的收入,否则在没有抵押的情况下,中国投资者只能在国外购买尽可能多的房地产,以汇入海外市场。但是,如果您可以在海外借钱,则需要在海外持有的货币量减少了(通常为五分之一)。

    第三,海外杠杆来源使投资者可以扩大投资规模。如果您有获得海外银行贷款的机会,则可以用相同的资本支出购买多倍的房地产。普遍观察到的这种情况是,在试点投资最初取得成功之后,中国投资者倾向于在同一开发区或地区购买更多房地产。

    3、在评估投资机会时依赖汇率

    我与所有人交谈的中国房地产投资老手都强调了对冲汇率波动并准备通过将人民币计价的资本转换为可靠的外汇来利用国外机会的重要性。 (大多数指向美元)早于计划投资日期。

    这种做法不仅可以让您在短时间内利用大量机会并保护自己免受人民币贬值的影响,还可以通过外汇波动收益本身就带来大量机会。

    4、地点,地点,地点

    这个久经考验的建议无可厚非,只是说经验丰富的房地产投资老手一致认为,国家内部和国家之间的地理环境是投资评估中最重要的标准。

    5、合格的房地产经纪人和律师是必不可少的保险

    我曾经遇到一位非常富有的中国人,他在新加坡拥有十几栋房屋(除了世界其他地方的房产)。作为日常房地产投资分析工作的一部分,他会将不同的任务委派给不同的专业人员-包括律师,房地产经纪人,甚至是地缘政治分析师-以便始终感到自己拥有一流的知识产权和资产保护能力。

    在评估特定物业的ROI潜力时,他不仅要考虑物业价值的预计轨迹,还要考虑租金收入的必然稳定性,货币波动,政策和政治风险以及税收。

    专注于海外房地产的中国房地产投资者中的“大鱼”都拥有庞大的团队,可以帮助他们发现单身人士无法发现的风险和机遇。

    6、询问附近物业的历史交易记录

    经验丰富的中国物业投资者学会了不要以塞浦路斯,希腊或葡萄牙经纪人的话来形容物业的价值。尤其是直接从开发商处购买时。许多人会要求查看(或自行查找)附近可比较房地产的销售价格的历史记录。

    7、建筑所在的土地比建筑物本身更重要

    聪明的中国房地产投资者不会对华丽的家具和时尚的样板公寓感到眼花乱。他们知道,不像单位所在的土地,室内装修会随着时间的流逝而贬值。

    另一方面,土地永远不能由投资者以其初始成本获得,因为土地的初始成本是国家通过战争和入侵(可能是数千年前)购买土地所花费的一切。

    这恰好是土地作为资产类别的内在吸引力。“上帝”并没有更多地发挥作用。当然,从海上开垦的一小部分陆地是这条规则的例外。

    如果您的目标买家是中国投资者,请确保您对问题有答案;“这块土地在20、50或80年后将值多少钱?”。

    当然,中国投资者在收购外国房地产时要考虑的其他因素几乎无限,但以上所列因素构成了中国富裕人士海外房地产投资者理念的基础。